Как узаконить перепланировку в квартире

Редкий собственник собственной квартиры не желает улучшить ее качественное состояние. Многие устраивают серьёзные ремонты, сопряженные с масштабными перепланировками внутренних перегородок. Однако делать этого без соответствующего разрешения государственной администрации запрещается, ибо чревато серьезными убытками для окружающих. Какими? Разберем на страницах данной статьи. А заодно и попробуем разобраться, что такое перепланировка, как узаконить её и как сделать перепланировку по уму (с административной точки зрения).

Перепланировка с умом

Купив вожделенный объект недвижимости – квартиру – многие счастливые обладатели драгоценных собственных квадратных метров дают волю своей фантазии, занимаясь неузаконенной планировкой. Пожалуй, единственное, что только и может остановить их – это законы физики!

Некоторые собственники пренебрегают даже и законами физики, разговаривая со своими подрядчиками-ремонтниками по принципу: «Мне до фонаря, что это несущая стена! Здесь должен быть фонтан!»

Однако такой подход чреват очень большими проблемами. И ладно бы только для владельца квартиры, неадекватно рассчитывающего свои силы, но ведь и для соседей:

• сверху;
• снизу;
• по бокам;
• да и вообще, для всех жильцов дома.

Так например, недавно в Санкт-Петербурге был случай, когда произошло частичное разрушение несущей стены. Весь дом треснул и дал осадку («косинус»). Все из-за неграмотно, но решительно проводимой перепланировки квартиры с пробитием новых дверных проёмов. Жертв удалось избежать, но виновнику предстоит выплатить чудовищную компенсацию за сложные и авральные восстановительные работы.

А бывают случаи хоть и с менее опасные, но с большим общественным резонансом.

«…      Твоих оград узор чугунный,
Твоих задумчивых ночей прохладный сумрак,
Блеск безлунный…» (А.С. Пушкин «Медный всадник»)

Дело в том, что всемирным культурным, историческим наследием в Петербурге считается не только Эрмитаж и Инженерный замок, но также и внешние облики всех домов старого фонда, неотделимой частью которых являются узоры стальных оград балконов, решетки подворотен и даже перекрестье рам в окнах.

И вот один незадачливый, но очень решительный домо- (квартиро-) хозяин в процессе ремонта и перепланировки своей квартиры (в старом, естественно, фонде) в одностороннем инициативном порядке заменил стиль модерн на стиль постмодерн:

• везде были установлены стеклопакеты без рам;
• а чугунные обшарпанные и поврежденные ржавчиной перила балкона заменены на яркие, светлые, легкие хромированные перила в стиле минимализма…

Надо ли говорить, что очень скоро владельцу квартиры за самовольное решение пришлось выплатить очень крупный штраф, наложенный Комитетом по градостроительству и охране памятников (КГиОП). Кроме того, исполнить предписание о приведении внешнего вида фасада здания (в части, относящейся к его квартире) в первоначальное состояние.

Мораль здесь такова: если хочется чего-нибудь такое сделать (перепланировку там, или ремонт какой покапитальнее, но в собственной квартире) – досчитайте сначала до 10.

Общим же выводом должен стать последовательный подход к началу реализации собственной глобальной ремонтной инициативы. Сначала нужно получить разрешение от профильной государственной администрации. Итак, перепланировка квартиры – как узаконить?

Когда не нужно согласование

Но для начала полезно определиться с теми видами ремонтных работ, когда никакое согласование не требуется. Не всегда удается провести четкое различие между перепланировкой и просто ремонтом (например, считать ли изменением плана квартиры, если хозяева поставили другие межкомнатные двери – не большие, а меньшие по ширине). Поэтому правильнее говорить о ремонте. Так вот, когда же нам не нужно ни у кого спрашивать разрешения?

В технический паспорт жилого помещения не вносятся данные о проведении косметических ремонтов

А следовательно, без согласования можно проводить следующие типы работ:

• переклейка обоев;
• утепление с возможным перестиланием полов;
• замена дверей (и межкомнатных, и входных);
• остекление и отделка балконов;
• установка кондиционеров;
• установка спутниковых антенн;
• установка вытяжки;
• натяжение струн и веревок (для сушки белья, к примеру);
• изменение позиционирования электрических розеток;
• ремонты в санузлах, связанные с заменой труб и сантехники; установка душевых кабин;
• уплотнение стен (!!!).

Чуть больше про уплотнение стен. При советской власти существовали чёткие минимальные нормы жилой квадратуры на человека. Тот, у кого они были меньше, имел законное право претендовать на большую площадь. А если норма была превышена, например, на 1,5 м², то предприимчивые граждане обкладывали стены своей комнаты кирпичом по периметру (с дальнейшей оклейкой обоев). Далее комиссия регистрировала отсутствие нормы и ставила человека в очередь на положенное улучшение жилищных условий… Но если так задуматься, то ведь дополнительный слой даже в полкирпича – это весьма серьезная нагрузка на перекрытия, на которую они могут не быть рассчитаны (например, если перекрытия деревянные). Предприимчивый получает новое жилье, а старый дом (где он жил совсем не один) давал трещину и шел под снос. Удивительно, что при этом к уплотнению стен инструкция относится столь либерально.

Чуть больше про санузлы. Здесь тоже возможны перегибы. Один нерасчётливый, но состоятельный гражданин решил «переквалифицировать» одну из комнат в купленной квартире в ванную и установил там джакузи. Надо сказать, что модель он выбрал весьма масштабную… Сама ванная весит не так много, сколь то количество воды, которое в неё влезало (более 1,5 м³). Дом был 3-этажным, имел стальные перекрытия, и квартира располагалась на 3-ем этаже. По СНиПу поверхность что пола, что потолка должны держать нагрузку, не менее 1250 кг/м². Но вот совокупность веса самой ванной и воды в ней (более 1,5 тонн), а также погрузившегося в неё хозяина квартиры, стало для перекрытий роковым событием. Проломив пол, ванная ушла ниже на этаж, а затем и еще на один. Никто не пострадал. Удивительно, но хозяин остался жив, но вряд ли здоров и весел…

Давно назревает внесение изменений, когда работа с сантехникой, что с предметами (вроде раковин и ванн), что с коммуникациями (трубами) будет требовать разрешения и квалифицированного исполнения

Все перечисленные изменения относятся к категории косметических ремонтов – их перечисление можно найти в Жилищном кодексе РФ. Законодатели справедливо считали, что если начинать предъявлять к хозяевам хоть какие-то требования по согласованию этих изменений, то все жилконторы окажутся забиты заявками и никаких комиссий не хватит для осуществления контролирующих функций.

Конструктивные изменения

Без согласования:

• объединение нескольких балконов с застеклением или же объединение балкона с комнатой;
• образование проемов в НЕнесущих стенах, а также изменение размерности дверных проемов, закладка из кирпичом (или даже их перенос);
• переделка внутреннего дверного проема под межкомнатное окно;
• полноценный снос НЕнесущих перегородок;
• установка НЕнесущих перегородок;
• изменение расположения кладовок и антресолей;
• передислокация электрической (не газовой!) плиты в пределах кухни.

Любые другие работы обязаны быть санкционированы следующими ведомствами:

• требуется разрешение БТИ или отдела архитектуры;
• понадобится согласие санэпидемстанции;
• нужно получить одобрение пожарной инспекции.

Только заручившись данными санкциями, можно начинать более глобальную перепланировку квартиры.

Незаконная перепланировка

Самовольные внесения изменений в техническое состояние квартиры, равно как и выявленная неузаконенная перепланировка, чреваты штрафными санкциями со стороны контролирующих органов (прежде всего, БТИ или архитектурного отдела администрации; в случае Санкт-Петербурга оштрафовать запросто может и КГиОП). Но не то беда – штраф, сколь дорогостоящей и хлопотной может стать процедура приведения помещения в требуемый первоначальный вид.

Выше приводились вопиющие примеры катастрофических последствий незаконных переделок внутри своей квартиры. Но чаще всего последствий удается избежать. Тем не менее, проверяющая комиссия непременно наложит штраф и обяжет вернуть ситуацию в изначальное («агрегатное») состояние. Если по истечении отведенного периода (от 1 до 3 месяцев) собственник не исправит положение, то последует оперативное судебное решение (по иску контролирующего органа), по результатам которого:

• собственника могут принудить оплатить приведение помещения в первоначальное техническое состояние;
• его могут выселить;
• квартиру могут продать с торгов в счет покрытия стоимости исправления ситуации.

Собственник, конечно, может начать сопротивляться (в суде), доказывая безобидность своих «переделок» и того факта, что они отвечают необходимым требованиям безопасности. Но выигрыш дела против государственных органов это в российских реалиях сродни нонсенсу (лучше на это не рассчитывать).

Почему необходимо узаконить перепланировку

Узаконивание произведенных изменений, связанных с перепланировкой, возможно и после произошедших изменений. Центральным звеном здесь является сбор всех документов. Но помимо этого (и это самое неприятное и хлопотное), чтобы легализовать перепланировку, нужно доказать, что она не нарушает интересов других собственников квартир в вашем доме, а кроме того, соответствует всем стандартам. Ситуация чревата долгим процессом многочисленных согласований.

И тем не менее, лучше через эту процедуру все-таки пройти, особенно, «по тихой воде». Дело в том, что хоть отсутствие согласования изменений в техпаспорт квартиры и не является причиной, которая может затормозить, например, продажу квартиры, но если об этом узнает потенциальный покупатель, то это неминуемо приведет к падению стоимости квадратных метров.

А если уже состоявшийся покупатель узнает уже после продажи, то здесь вообще существует потенциал судебного разбирательства с формулировкой (относительно продавца): «Покушение на мошенничество»

Штрафы

Если действия с техническим состоянием квартиры не относятся к перечню не подлежащих согласованию (перечислены выше), то на них должны присутствовать разрешительные документы. Если данных бумаг нет, значит, речь идет о самовольной незаконной перепланировке квартиры, которая карается (в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ) штрафами:

• для физических лиц – в размере от 2 000 р. до 2 500 р.;
• для юридических лиц – от 350 000 р. до 1 000 000 р.

Однако гораздо более дорогостоящим наказанием будет процедура «обратного передела» в исходное состояние.

Сроки

Ст. 29 Жилищного Кодекса РФ прямо не оговаривает сроков исполнения предписания профильного контролирующего органа (либо комиссии) о приведении технического состояния помещения в предшествующее переделке состояние. Используется формулировка «…в разумный срок». Поэтому, если судить по правоприменительной практике, то срок исправления ситуации определяется техническими специалистами комиссии, выносящей данное заключение.

Как узаконить перепланировку квартиры

Следует рассмотреть 2 ситуации.

До проведения ремонтных работ

Приём соответствующих документов осуществляет МФЦ. Следует представить:

• заявление о желании произвести переустройство своей квартиры;
• технический паспорт БТИ;
• техническое заключение о возможности данного переустройства, о его безопасности для здания;
• справка по форме 5;
• правоустанавливающие документы на квартиру (в заверенном нотариально виде);
• копия паспорта.

Если собственников квартир несколько, то копии паспортов и заявлений понадобятся ото всех (либо 1 заявление и присутствие их всех при его подаче). Следует помнить, что отсутствие какого-либо документа является мотивированным, формальным поводом для отказа!

После проведения перепланировки

Если перепланировка уже сделана и речь идет о ее легализации, то понадобятся те же документы, только в иных формулировках:

• заявление должно содержать информацию, что перепланировка уже была сделана самостоятельно (т.е. фактически, это уведомление о завершенном переустройстве);
• техническое заключение должно содержать вывод о безопасности сделанного изменения технического состояния квартиры.

Всё остальное – так же. Далее специально сформированная по вашему вопросу комиссия в течение 30 календарных дней должна посетить ваш объект, чтобы запротоколировать на месте допустимость регистрации изменений или же разрешить их производство. Визит комиссии завершается соответствующим актом (и штрафом в случае узаконивания – от 2 тыс.р. до 2,5 тыс.р.).

Куда обращаться

В решении этого вопроса 3 варианта.

• Перепланировка квартиры через суд. Необходимость такого способа решения административного вопроса возникает в том случае, если комиссия не дала разрешения на требуемое переустройство (либо же на легализацию). К исковому заявлению должен быть приложен акт с решением комиссии.

• Перепланировка через МФЦ. Стандартный способ начала решения данного административного вопроса.

• Перепланировка в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Иногда кажется, что раз основным звеном в этом вопросе является БТИ, то и «решать проблему» нужно там. Это не так. Сейчас все большее количество административных вопросов завязывается на МФЦ – именно через это ведомство происходит основной документооборот (т.е. оборот ответственности). Не стоит пытаться «обойти» этот орган.

Резюме

Получение разрешения на перепланировку или же легализация уже сделанных изменений совсем не так страшно и недоступно, как может показаться с первого взгляда. Однако следует принимать в расчет возможные задержки по срокам (особенно если вы – житель крупного района). Производительности комиссии из БТИ может просто не хватать на всех желающих переустроить свое жилище. Добрый совет: начинайте решать вопрос легализации изменения технического состояния своей квартиры заблаговременно.