Проекты межевания и планировки территории под застройку

Грамотное составление проекта планировки территории и проекта межевания территории чуть ли не определяющий фактор для правильного и безопасного обустройства этой самой территории. Это технические документы и составляются они только после того, как уже проведено межевание (нет, мы не ошиблись – межевание и проект межевания разные по своей сути процессы), после того как сведения об участке зарегистрированы в госорганах.

Согласно законодательству РФ, для осуществления каких либо работ на территории, необходимо получить разрешение от контролирующих органов. Проще говоря, чтобы замыслы застройщика воплотились в жизнь, мало одного желания – нужно подтверждение реальности и, главное, безопасности их осуществления. Так вот проект межевания и планировки территории и есть это самое документальное подтверждение. На их основании «большие дяди» и решают – допустимо ли проведение каких-либо работ или нет, в каком виде, в каком масштабе.

Отличия проектов

По общему определению оба проекта являются схемами (составляются уполномоченными градостроительными органами), которые обуславливают инфраструктурное расположение объектов внутри ограниченного участка территории. Отличие между ними в уровне детализации и применении к разным объектам.

Проект межевания территории – это общая разметка участка, план, определяющий чёткие площади под постройку зданий.

А проект планировки – это более детальный разбор каждого участка территории. Призван минимизировать ошибки и свести на нет риски, которые могут возникнуть при строительстве.

Задачи и предназначение обоих документов очень во многом пересекаются, накладываются друг на друга. Кроме того, зачастую одним проектом межевания без планировки просто невозможно разобрать по полочкам земельные участки. Именно поэтому составляется общий чертёж проекта межевания и планировки территории.

Для чего нужны

Как уже говорилось выше, без этих проектов невозможно получить разрешение на какие-либо строительные работы. Это понятно, но для чего же нужно такое разрешение? Дело в том, что от особенностей рельефа местности и особенностей почвенного покрова зависит и этажность возводимых сооружений, и плотность застройки, и многие другие нюансы. Допустим, проекты покажут, что именно на этом месте нельзя допускать максимальную загруженность капстроениями. Или другой пример: территория уже застроена, но планируется уплотнение – здесь проекты нужны для того, чтобы правильно вписать в уже существующую структуру новые объекты.

Официально зарегистрированные проекты являются безусловной защитой от судебных притязаний собственников соседних участков (вовсе необязательно смежных). Проще говоря, если, например, соседи подадут в суд иск о том, что строительство дома на смежном участке привело к каким-то неблагоприятным последствиям на их участке, с планами проще будет доказать обратное.

Теперь о случаях приобретения крупных территорий с целью разделения меньшие участки и дальнейшую их перепродажу. Здесь необходимо обратиться в соответствующий градостроительный орган к инженеру, который присвоит номера каждому из реорганизованных участков.

Законодательство не обязывает оформлять схему межевания, но её наличие и согласование с госорганами обеспечивает в случае чего (подстраховка никому ещё никогда не мешала) защиту имущественных прав.

Состав проектов

Для простоты восприятия обратимся к таблице.

Сведения берутся из ранее утвержденного проекта планировки, а именно: красные линии, установленные границы площадей под строительные и прочие объекты. В случае, если территория была ранее зарезервирована и/или изъята для муниципальных или государственных нужд, необходимо приложение соответствующей документации.

Кто оплачивает составление планов

Согласно действующим на территории РФ нормативным актам, разработка ППиМТ должна финансироваться из средств муниципального бюджета. Тем не менее, допускается совместное финансирование разработки проектной документации с заинтересованными инвесторами. Как показывает практика, именно по принципу долевого участия эта процедура и осуществляется.

Для такой формы сотрудничества необходимо обязательное соблюдение следующих условий:

• согласие на финансирование от частного лица;
• отсутствие, или частичное наличие запланированных средств в муниципальном бюджете на проведение осуществление проектных работ;
• зарегистрированное заявление от заинтересованного лица на разработку проектной документации.

Городские или региональные власти должны за госсредства выполнять все работы. Но всё больше и больше застройщиков готовы на финансовое сотрудничество ради ускорения процесса

Порядок разработки и утверждения

Если не требуется дополнительных разрешений и утверждений, весь процесс можно разделить на 6 этапов:

1. Анализ градостроительных схем, подготовка документов.
2. Перед тем, как сделать запрос, необходимо детально разработать основную и обосновывающую части планов.
3. Запрос на утверждение.
4. Подготовка базовых данных (заключения, изыскания, ТУ и.т.д.);
5. Непосредственно проектные, расчетные работы.
6. Согласование, получение необходимых утверждений от уполномоченных органов.

В итоге оформляется акт, который и является необходимым для начала обустройства подтверждающим документом.

Весь процесс окончательного оформления проектов планировки и межевания является достаточно трудоёмким и требует существенных временных затрат. Это обосновано, в том числе, и важностью данного этапа. Если во время планирования были допущены ошибки, это может обернуться судебными разбирательствами. В таком случае застройщик потеряет куда больше времени, и, как следствие, прибыли. Говоря о прибыли, особенно если это касается строительства жилых площадей, нельзя не упомянуть, что стоимость разработки проекта всегда включается в конечную цену для потребителя, поэтому фактор затрат можно считать материальной точкой.