До сих пор многими землевладельцами ведутся споры межевание нужно ли делать, обязательно или нет, что будет если межевание не сделать и что говорит закон по этому поводу.
Изменения в законодательстве в 2018
Распоряжением РФ под номером 2236-р об улучшении качества услуг кадастрового учёта, о котором впервые стало известно ещё в 2012 г., землевладельцев хотели обязать до 2018 г. произвести обязательные мероприятия по определению границ своих земельных участков (ЗУ). Планировалось, что при невыполнении этих требований, уже с января 2018 г. распоряжаться землёй по праву, то есть, проводить сделки, к которым относятся, в том числе продажа и дарение, станет невозможным. В документах обязательно должна быть отметка о результатах проведения инженерно-технических работ на участке.
Однако, в конце ноября 2017 г. пресс-служба Московского Росреестра распространила сообщение, что межевание с января 2018 обязательным не стало и сделки купли-продажи по-прежнему можно заключать без него. Камнем преткновения могут служить только спорные вопросы по определению границ с соседями, которые в некоторых случаях приходится решать в судебном порядке.
Таким образом, ответ на вопрос, обязательно делать межевание и не ограничит ли его отсутствие каким-то образом права на землю, – нет, делать не обязательно и нет, не ограничит.
Если собственность была на землю уже оформлена, то так всё и останется.
Как узнать, было ли межевание
Может возникнуть ещё один вопрос: как узнать, проводилось ли межевание приватизированного участка? Это совсем несложно. Нужно получить выписку из ЕГРН. Если границы раньше не определялись, в пункте «Особые отметки» есть запись, что граница не установлена. Также и в пункте «Площадь» будет стоять целое число (например, 3000 кв.м.) без погрешности измерения. Также было ли проведено межевание или нет можно узнать на Публичной кадастровой карте – план участка не прошедшего процедуру отсутствует в базе.
Межевание ЗУ проводится всего один раз и навсегда. То есть, один раз с земельным участком, который находится в текущем состоянии. Если же планируется объединение двух участков, расширение границ или, наоборот, разделения – тогда процедуру определения новых границ придётся провести повторно.
Обязательная процедура или нет?
Для начала лучше определиться с понятием, что же такое межевание. Все данные о ЗУ, касаемо его местоположения на местности и площади, определяется координатами точек по периметру участка. Межевание – это непосредственно сама процедура, во время которой кадастровый инженер на самом участке определяет координаты этих точек, а значит и границы. По итогам работ изготавливается межевой план (в том числе и в цифровом виде) – тот самый документ, который и будет предоставляться собственником в праворегистрирующий орган. На основании межевого плана специалисты занесут сведения о границах участка в ЕГРН (реестр недвижимости).
Межевание позволяет определить месторасположение границ участка, посчитать точно его площадь и визуально определить его конфигурацию
Эта процедура проводится только если земля в собственности, то есть на землю уже оформлены права: есть кадастровый номер и свидетельство – правоустанавливающий документ. При этом статус границ, а также площадь могут остаться неуточненными. Именно для уточнения этих параметров и следует обращаться к кадастровым инженерам для составления требуемого межевого плана. Инженер выезжает на местность и кроме работ на участке согласует границы с собственниками соседних земель.
Процедура межевания ЗУ носит заявительный добровольный характер. Никаких санкций действующим законодательством за отсутствие межевого плана не предусмотрено, никаких ограничений прав для землевладельцев на начало 2018 г. нет. Тем более, речь не идет об изъятии земли у собственника. Поэтому, например, при покупке дома, который находится на земле, которая никогда не межевалась, можно не опасаться, что праворегистрирующий орган приостановит регистрационное действие исключительно из-за его отсутствия.
При покупке земели всё-таки стоит оценивать риски, так как единственным подтверждением точных границ являются сведения о них в ЕГРН. Если чёткого определения площади надела нет, в любой момент могут возникнуть соседские споры, от которых один шаг до судебных тяжб. Только наличие межевания обезопасит покупателя от конфликтов с будущими соседями.
Когда нужно делать межевание
На начало 2018 г. есть несколько ситуаций, когда межевание обязательно делать нужно:
- Если границы ЗУ утрачены и их необходимо восстановить/уточнить.
- Для выделения земли из коллективной собственности.
- При необходимости разделения участка на несколько или объединения нескольких в один.
- При оформлении в собственность.
Во всех этих случаях без инженерно-технических работ не обойтись, потому что для постановки земли на учёт при оформлении требуются технические характеристики, которые отражены только в межевом деле.
Если у собственника уже есть выписка ЕГРН, и объект зарегистрирован, можно обойтись без выделения границ.
Важная информация! Кадастровые паспорта были отменены еще в январе 2017 г. и их заменили выписки из ЕГРН
Тем не менее, есть много дополнительных факторов, которые должны побудить землевладельцев провести межевание.
- Участки, не имеющие чётко отображённых границ, сложнее продать, потому что хорошие отношения нынешнего собственника с соседями ещё не являются залогом того, что не появится земельная конфронтация соседей с новым собственником. А уже определённые границы – это залог для покупателя, что никаких проблем больше не возникнет.
- Только при проведении межевания возможно законным образом в соответствии с законом бесплатно увеличить площадь своей земли на 10% за счёт соседствующих бесхозных земель.
- Если планируется строительство жилого дома или других капитальных объектов, необходимо учитывать некоторые нормативы, в числе которых и обязательное соблюдение приграничной зоны с соседями в метрах. Если границы участка закреплены, домовладелец на будущее застрахован от неприятных сюрпризов. Если же вы вдруг построили дом, а сосед провёл межевание и оно подъело пару-другую метров, возникает законное основание у соседей доставить вам неприятности с просьбами перенести строение, чтобы оно не затеняло их участок. Здесь дело может дойти до суда.
Коротко резюмируем. Когда межевание это обязательно:
- Оформление в собственность.
- Участок стоит в чистом поле, и сам владелец затрудняется определить площадь принадлежащей ему земли – без определения границ не обойтись, если нет желания городить заборы наобум.
- Собственник решил объединить/разъединить участок.
- Необходимо выделить участок из коллективной земли.
- Соседские споры по «захвату» чужой земли. Хоть при их наличии праворегистрирующий орган и откажет в осуществлении кадастрового учёта, но сам отказ нужно приложить к подаваемому судебному иску, а кадастровый инженер будет присутствовать на судебном слушании в качестве третьего лица.
Когда необходимости в определении чёткой линии границ нет:
- Если оформляется приватизация по дачной амнистии, которая, как известно, продлена до конца 2020.
- Если землевладелец решил продать участок, будет достаточно выписки из ЕГРН.
- Если землевладелец решил строить дом – межевая документация не входит в перечень обязательных.
Что будет если не делать межевание
Так как 2018 год не принёс каких-либо существенных изменений в законодательстве, то можно сказать, что если не сделано межевание, ничего не изменилось. Кто-то просто не может нанять кадастрового инженера в силу каких-либо причин, например, не хватает свободных средств или не могут найти соседа, который не появляется на соседнем участке: в этом случае можно выполнить работы и позже на тех же условиях, что и раньше. Никаких ограничений или штрафных санкций государство за отсутствие межевания не накладывает.
Есть ли альтернатива
Таким образом, кроме вышеперечисленных ситуаций, когда межевание необходимо, у землевладельцев остается по-прежнему 2 варианта для свободного выбора: делать выделение границ и оформлять межевой план или не делать его. Конечно, если участок получен давно, уже приватизирован, давно на нём построен дом, все существующие проблемы с соседями утрясены лет 20 назад, то можно и не тратить деньги. Если же планируются масштабные работы по строительству, земля готовится к продаже или рядом есть бесхозный участок земли, то межевание лучше сделать.
Как сделать межевание земельного участка
Итак, как же выполняются эти работы, сколько они стоят и с чего начать.
Как выбрать кадастрового инженера
Такие услуги оказывают только кадастровые аттестованные инженеры, которые могут быть штатными сотрудниками кадастровых компаний или быть частными предпринимателями. Все действующие кадастровые инженеры внесены в централизованный реестр. Их полный список можно посмотреть на сайте Росреестра. Удобнее будет отфильтровать список в соответствии с территорией проживания.
Выбирая кадастрового инженера, позвоните в несколько компаний, чтобы примерно узнать уровень цен за услугу. Не забудьте спросить про сроки выполнения работ, и какие услуги войдут в стоимость работ. Чересчур дешёвая стоимость может означать, что клиенту придется самому получать необходимые документы, что, конечно, займет время. Часто компаний предоставляет полный комплекс услуг вместе со сбором необходимых документов, но за более высокую плату. Здесь каждый выбирает, что ему удобнее.
Сколько стоит
Межевание является в большинстве случаев платной услугой, стоимость которой зависит от нескольких факторов:
- регион: в столице, конечно, стоимость на все услуги выше, чем в других регионах;
- удалённость от городской черты;
- категория земли и вид использования;
- площадь;
- рельеф и сложность конфигурации;
- правовая история участка: наличие правоустанавливающих документов, споры с соседями, учтенный ли участок или новообразуемый и пр.
Также стоимость работ зависит от комплекса предоставляемых услуг: исключительно составление межевого плана, план с последующей регистрацией или же все работы под ключ.
Подготовка документов
При обращении в геодезическую организацию землевладельцу придётся собрать и предоставить ряд документов. Так называемые зелёнки и кадастровые паспорта отменили уже больше года назад, поэтому от собственника потребуется только выписка из ЕГРН, датируемая как можно ближе к дате подачи документов и документ на основании которого появилось право на ЗУ – договор дарения или купли. По этим документам специалисты уже сами будут собирать все имеющиеся сведения.
Конечно, потребуется паспорт заявителя и написанное по форме заявление. Уточнение границ должно быть обязательно согласовано с соседями. Известить соседей о предстоящем действии можно по почте.
Работа на местности
Работа проводится в течение одного дня, если участок сложной конфигурации или большой площади, или даже нескольких часов, если участок небольшой. Специалист проводит разметку границ, проводит непосредственно геодезическую съёмку и устанавливает на точках поворота границ специальные межевые знаки. В это же время подписывается акт согласования с соседями всех границ и выясняется, нет ли у них территориальных претензий. Если есть, инженер делает об этом пометку в акте.
Заключительный этап
Дальше в течение срока, оговоренного договором, специалист будет готовить технический и межевой план и все необходимые документы. В зависимости от условий договора либо сам представитель компании подаст документы для занесения данных в Росреестр, либо отдаст заказчику, чтобы он дальше сам занимался оформлением. Для оформления в Росреестре потребуются следующие документы:
- межевой план;
- выписка из ЕГРН;
- паспорт или доверенность;
- квитанция на госпошлину.
Подать документы можно:
- непосредственно в МФЦ или Росреестр;
- онлайн через сайт Росреестра;
- заказным письмом.
Подытожим
Хоть государство в большинстве случаев и не обязывает собственника земли делать межевание, тем не менее, стоит подчеркнуть все выгоды и достоинства этой процедуры:
- возможность прибавления по закону до 10% к площади своего участка;
- границы защищены от территориальных посягательств соседей;
- возможность соблюдения норм отступов при строительстве;
- в процессе межевания при желании можно уменьшить площадь участка, выбросив необрабатываемые участки, что уменьшит земельный налог;
- более легкая продажа;
- возможность фиксации границ на местности.
