Межевание территории земельного участка представляет собой фактическое определение его границ. Причём этот официальный факт обязаны признавать все хозяева и распорядители соседствующих территорий.
Процедуру межевания можно сравнить с инвентаризацией, в результате которой определяется (либо просто получает свое подтверждение) новая стоимость некой совокупности имущественного кластера
Определяемся с понятием
Официальное определение процедуры более строго и коротко: юридически значимое действие по техническому определению границ земельного участка.
Здесь существует важная особенность: это процесс исключительно фактического определения границ участка земли, который никакого отношения к стоимостной оценке не имеет.
В процессе подтверждения границ зачастую могут выявиться расхождения с фактическими установленными ранее границами земельной собственности. Это может влиять на общую стоимость земельного владения (в т.ч. кластер недвижимости). В обязанности сотрудников геодезических организаций никак не входит (и даже запрещается) производство каких-либо официальных выводов относительно цены земельного участка на основании проведенных ими измерительных изысканий. Это уже относится непосредственно к сфере деятельности компаний, профессионально занимающихся оценкой и имеющих соответствующую лицензию.
Таким образом, на основе данных межевания можно спозиционировать забор или составить план расположения какого-либо капитального строения. Но вот опираться на эти данные, как на акт оценки крайне некорректно – земельный участок кроме границ может содержать еще массу преимуществ и недостатков, существенно влияющих на его стоимость.
Необходимость определения границ участка
Эта процедура затрагивает интересы собственников не только рассматриваемого земельного участка, но и соседних территорий. Лишний раз «дергать за натянутые имущественные нити» – дело неблагодарное (можно элементарно испортить отношения с соседями). Поэтому представляется разумным рассмотреть этот вопрос в ракурсе определения случаев, когда вполне допустимо межевание не проводить вовсе, и перечислить ситуации, когда проведение межевания необходимо.
В каких случаях можно обойтись без процедуры определения границ
Если земля оформлена в собственность на основании постановлений закона, санкционирующего «дачную амнистию», то проведение межевания для осуществления приватизации не требуется. Это логично и понятно, ведь зачем проводится «дачная амнистия»? Это во многом процедура легализации мирного, но самозахвата. И если всё действительно мирно, и с соседями нет конфликта, то тратиться на дополнительную процедуру межевания закон новоиспеченного собственника не обязывает.
В случае, если у собственника возникает желание продать свою собственную землю, и уже есть покупатель, готовый приобрести её по старым документам и планам, то межевание остается на усмотрение хозяина. Ведь для чего это нужно? Для формального подтверждения заявленным в оферте данным. Но если покупатель итак со всем согласен, зачем кого-то ещё к чему-то обязывать?
Когда собственник желает оформлять какое-либо капитальное строение на участке, и при этом данная постройка не затрагивает его границ, то для подачи документов на регистрацию результаты межевания предоставлять не требуется. Максимум, что может потребоваться – это кадастровый паспорт, содержащий план размещения постройки. В этом случае план строения заказывается у фирмы, предоставляющей геодезические услуги.
В каких случаях межевание – обязательная процедура
При любых гражданско-правовых сделках с земельным участком. Сейчас по правилам Росреестра, например, продать участок, который находится в собственности и имеет соответствующие подтверждающие документы в кадастре, можно даже в том случае, если паспорт содержит отметку, что его границы не подтверждены. Однако это будет большой проблемой для нового собственника. Так что правильнее говорить, что принятие решения о межевании здесь – компетенция покупателя.
При необходимости деления одного участка на несколько, или наоборот, слияния нескольких участков в один.
При установке оповещающих знаков о границах частного владения.
В случае решения споров о границах участков, межевание представляет собой по сути экспертное заключение.
В случае наследования, когда наследников несколько – выделение долей каждого происходит по результатам процедуры межевания.
Если предполагается осуществлять дорогостоящее строительство, то следует изначально определить границы участка, чтобы случайно не нарушить номы СНиП.
В случаях, когда предполагается аренда, дарение земельного участка, точное определение его границ необходимо для дальнейшего подтверждения ценности актива.
Межевание производится не только при установлении имущественных прав, но и при их восстановлении (подтверждении), при совершении транзакций с земельным участком для закрепления вновь установленных границ.
Стоимость межевания земли
Набор условий и факторов при проведении процедуры межевания от объекта к объекту сильно отличается. Представляется полезным выделить, из чего складывается общая сумма стоимости процедуры. Попробуем перечислить эти параметры:
- Площадь земельного участка – чем больше, тем дороже. А если участок имеет площадь, превышающую 10 Га, то вступают в действие повышающие коэффициенты.
- Имеет значение конфигурация территории – чем сложнее геометрическая фигура, образуемая границами участка, тем больше вероятность ошибка, а значит, выше ответственность. Как следствие – дороже.
- Удалённость земельного участка от места дислокации геодезического предприятия.
- Количество этапов при межевании (если дополнительно требуется топографическая съёмка, то это, естественно, удорожает процесс).
- Присутствует ли в наличии исходный план участка (принцип простой: чем больше исходной документации сопровождает межевание земельного участка, тем дешевле цена процедуры, так как при этом снижается уровень ответственности геодезистов).
- Количество сотрудников, которое должно быть вовлечено в процесс. Это может быть пара специалистов, или же специализированная геодезическая группа, в чьи задачи входит установление географических координат территории с определением планов строений, располагающихся на ней.
- Цена зависит также и от того, требуется ли согласование границ межуемой территории с владельцами соседних участков. Имеет значение необходимость согласования уже имеющейся документации со вновь получаемыми данными. Пожалуй, это самая трудная часть работы геодезистов, т.к. в этом случае крайне высока вероятность конфликта. Поэтому этот фактор при ценообразовании является наиболее весомым.
Сроки процедуры межевания
Проведение геодезических работ по межеванию должно упреждаться обязательным информированием всех заинтересованных лиц (соседей, представителей администрации, собственников). Установленным законом способом (личное вручение оповестительного документа; заказное письмо; телеграмма) они должны быть проинформированы не позже, чем за неделю до начала проведения самих работ.
В случае, если установить местонахождение заинтересованной стороны невозможно, то используются ресурсы СМИ. После подачи объявления период ожидания отклика составляет не менее 30 дней. Здесь всё строго: несоблюдение периода ожидания означало бы лишение заинтересованной стороны его конституционных прав. Хотя, конечно, это сильно затягивает всю процедуру.
Работы по определению границ участка проводятся в период от одного до пяти суток.
Кто и как проводит межевание
Так как процедура напрямую связана с потенциальным изменением стоимости принадлежащего собственникам имущества, проводить данную процедуру имеет право только аккредитованные организации, располагающие лицензиями, подтверждающими их компетенцию в области осуществления инженерно-геодезических работ. С появлением спутниковой геолокации осуществлять работы (предоставлять услуги) по геолокации могут позволить себе даже фирмы, обладающие даже достаточно скромным набором оборудования.
Специалисты предприятия, оказывающего услуги межевания, приезжают на место и позиционируют на местах излома предполагаемых границ земельного участка специальный прибор. Данное устройство в автоматическом режиме связывается с центральным сервером Росреестра (если речь идет об участках, находящихся на территории РФ) и получает оттуда данные, относительно корректности выставления указанной точки. Сам сервер уже получает и обрабатывает данные уже непосредственно со спутника. Фактически, задача состоит в том, чтобы переложить картинку, которую рисует спутник, непосредственно на землю в натуральном масштабе.
Когда корректность указанных точек подтверждена, в данных местах устанавливаются колышки, и между ними натягивается тонкая нить, символизирующая границу участка. Следующий этап – закрепление полученных результатов на бумаге. Составляется соответствующий акт о проведении процедуры межевания для определения (подтверждения) пределов земельной собственности. Акт в обязательном порядке должен быть подписан:
- собственниками земельного участка;
- владельцами соседних участков, которые имеют с исследуемым общую границу;
- инженером-специалистом, проводившим межевание.
Далее на основании проведенных измерений (а иногда и топографической съёмки) геодезическая фирма составляет межевой план (за подписью руководителя компании и печатью организации). Через несколько дней после проведения самой процедуры на местности указанный план можно забрать, как правило, в офисе этой компании.
Пример межевого плана
Ниже представлен образец межевого плана, который составляется компанией, лицензированной на осуществление геодезических исследований:
Страница 1:
Страница 2:
Страница 3:
Страница 4:
Резюме
Право собственности подразумевает исключительность и ограниченность. В случае, когда объектом является земля, необходимо добавить сюда ещё и формальное признание. Регистрация в государственном органе – Росреестре – и есть такое признание. А осуществлено оно может быть только по факту проведения точных исследований границ территории. Чёткость разграничения – залог соблюдения прав частной собственности.
