Можно ли изменить кадастровую стоимость квартиры самостоятельно

Расчёт имущественных налогов и порядок формирования российского кадастра значительно претерпели изменения. Владельцам стали приходить новые квитанции на уплату обязательных платежей, размер которых иногда «зашкаливает». Изменения отразились также на организациях, осуществляющих платежи за имущество.

В качестве базы по имущественному налогу во многих субъектах перестали учитывать данные инвентаризации БТИ. В расчёт берут стоимостную величину, отраженную в ГКН, рассчитанную в соответствии с принципиально новыми требованиями. Во многих случаях она абсолютно не соответствует рыночной и значительно её превышает. Многочисленные налогоплательщики задаются вопросом: как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, не ожидая очередной государственной переоценки, которая состоится в 2020 году? Чем больше величина кадастра, тем сильнее имущественный налог бьёт по карману налогоплательщика.

Когда нужна переоценка

Старая схема расчёта имущественных налогов включала в себя исчисление налоговой базы, которая на практике являлась гораздо меньше кадастровой. С учётом новых методов расчёта, уменьшение кадастровой стоимости стало довольно злободневным вопросом.

Домовладельцу следует обратить внимание на причины завышенной оценки. Если это ошибка оценщика, её можно исправить и внести новые данные в ГКН. Снижение величины КС повлечёт за собой существенное уменьшение налога. Стремиться к пониженному кадастру нужно и тем, кто арендует государственное имущество или хочет его выкупить. Арендные платежи государственного или муниципального имущества рассчитываются таким же образом и зависят от стоимости участка или помещения.

Как часто меняется кадастровая стоимость

В связи с важностью оценки и её влияния на обязательные платежи в бюджет, владельцы имущества обеспокоены её перерасчётом. От того, как часто стоимость объектов недвижимости может быть изменена, зависит расчёт платежей за имущество.

Периодичность, с которой цена может изменяться, предусмотрена Законом об оценке. В нем указано, что государство проводит оценку недвижимости 1 раз в 5 лет. Для городов федерального значения она может пересматриваться не чаще, чем 1 раз за 2 года. Хозяин имущества сможет её оспорить в те же сроки.

Если в характеристиках квартиры или дома что-либо существенно изменилось, не стоит ждать этих поправок при очередной переоценке. При расчёте оценщики упускают из вида многие факторы: спрос на отдельные виды жилья, плодородность земли или капитальный ремонт в квартире. Поэтому на практике, государственная оценка практически не меняется в меньшую сторону.

В некоторых случаях стоимостная величина может быть значительно превышена. Например, при развитии инфраструктуры в период очередной государственной переоценки, после капитального ремонта крыши дома или в случае повышения престижности района.

Что влияет на итог оценки

Заказчиком оценочных работ является государство. Органы власти нанимают профессиональных оценщиков на проведение работ. Методика расчёта опирается на законы и рекомендации в области оценочной деятельности. Факторы, которые могут повлиять на итоговую величину:

• вид использования недвижимости;
• площадь объекта;
• размер удельного показателя 1 кв.м имущества;
• износ здания, его возможное аварийное состояние;
• престижность района;
• наличие развитой инфраструктуры.

При несогласии с результатами оценки, её можно оспорить. Для снижения налога на землю или дом важно своевременно подать иск на пересмотр кадастра.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на платежи в бюджет только с момента вынесения решения. За предыдущие периоды налоговый расчёт останется без изменений

Правовая база

Порядок оспаривания цены недвижимого объекта регламентирован:

1. Законами об оценке и о кадастре.
2. Кодексом об административном судопроизводстве.
3. Иными методическими указаниями и рекомендациями компетентных органов.

По закону иск об изменении цены может быть подан лицами:

• владельцем недвижимых объектов независимо от своего статуса;
• арендатором, если результаты определения цены затрагивают их права и обязанности.

Необходимо учесть, что арендатор сможет оспорить величину кадастра только с согласия собственника, которое может быть упомянуто в договоре или в отдельном документе. Если лицу принадлежит доля недвижимости, ему можно не спрашивать согласия других собственников на подачу претензии о пересмотре стоимости.

При подаче заявления учитываются сведения о последнем изменении кадастровой стоимости земельного участка. Предыдущие данные ГКН поменять невозможно

Основания для пересмотра

Претензия об оспаривании результатов оценки будет рассматриваться, если есть основания для пересмотра данных кадастра недвижимости (КН):

1. В КН внесены неправильные данные об объекте, которыми воспользовался оценщик;
2. Рыночная стоимость ниже кадастровой на 30% и выше (на дату установления последней).

Под недостоверными данными могут подразумеваться следующие обстоятельства:

• неправильные сведения о недвижимом объекте;
• неверное определение местоположения имущества, целей его использования, износа объекта, аварийного состояния и иных условий;
• технические ошибки при расчёте.

Оспаривание стоимости

До того, как изменить кадастровую стоимость, заявителю потребуется соблюсти ряд правил. Ему нужно будет подобрать пакет документов, состав которого может различаться в зависимости от основания для пересмотра оценки.

Рассмотрение претензий заявителя начинается после подачи всех необходимых бумаг. Сведения об ошибочных данных и подтверждающие документы должны содержаться в заявлении, поскольку бремя доказывания своей позиции лежит на заявителе.

Процедура подачи и сроки рассмотрения в каждом случае разные и зависят от подготовки заявителя, его знаний и умений. Во избежание ошибок рекомендуется привлечь к делу специалиста по земельным отношениям, так шансы на выигрыш значительно повысятся.

Способы оспаривания величины кадастра земельного участка

Произвести уменьшение кадастра можно 2 способами: подав иск в суд или в комиссию, созданную при Росреестре. Для юрлиц с 2017 года досудебное урегулирование спора в специальной комиссии не обязательно. Если все же было досудебное оспаривание и заявитель не согласен с его результатом, можно обратиться в суд.

Перед тем как снизить кадастровую стоимость, судебный орган рассмотрит все обстоятельства, касающиеся имущества. К делу будут привлечены все заинтересованные лица.

Куда обращаться и что делать

Чтобы изменить данные в Росреестре, владельцу недвижимости потребуется правильно определить подведомственность сложившейся ситуации. Заявление подаётся в суд или комиссию по месту расположения заказчика на проведение оценочных работ. К претензии истцу необходимо подготовить соответствующие документы, обосновывающие позицию.

Процедура обращения в Росреестр

Претензия направляется в комиссию, которая функционирует в каждом субъекте РФ. Реквизиты опубликованы сайте Росреестра. Помимо заявления об оспаривании, дополнительно необходимо приложить ряд официальных бумаг:

• выписку из ГРН о цене недвижимости;
• ксерокопию документа о правах на объект, завизированную нотариусом;
• документальное подтверждение недостоверности данных ГРН, если это является поводом для пересмотра;
• отчёт о рыночной цене недвижимого объекта, если она является причиной заявления требований;
• иные документы, способные достоверно определить данные объекта.

После подачи претензии, комиссией в 7-дневный срок направляется уведомление с информацией о времени её рассмотрения. Решение выносится не позднее 1 месяца.

Что делать если в изменении кадастра отказано

На практике решения комиссии редко выносятся в пользу заявителя. При этом отказ в уменьшении оценки не всегда является законным и обоснованным. В таком случае можно обратиться в судебный орган и оспорить решение. Разбирательство будет более долгим (2 месяца), но более объективным и независимым. К судебному делу привлекаются все лица, непосредственно заинтересованных в его исходе.

Исковое заявление

Суд не примет к производству неправильно составленный иск. Ненормативный акт должен включать все реквизиты, ссылку на все обстоятельства, обосновывающие требования. К иску прилагаются необходимые для рассмотрения документы и сведения об уплате пошлины.

Процедура обращения в суд

Для рассмотрения исков физических лиц об изменении цены необходимо направить тот же пакет документов, что и при обращении в комиссию:

• кадастровая справка о недвижимом объекте;
• ксерокопию официального документа, свидетельствующего о праве на недвижимый объект, удостоверенной нотариусом;
• документальное подтверждение недостоверности данных ГРН, если это является поводом для направления требований;
• если основанием для пересмотра является рыночная оценка, то потребуется отчёт оценщика;
• если было досудебное оспаривание, при подаче заявления прикладывается результат рассмотрения.

Кроме подготовки документов потребуется уплатить государственную пошлину. Без обязательного платежа в бюджет, суд не примет иск. При невыполнении требований суда, иск и документы будут отправлены заявителю обратно.

Бесплатная консультация

Административная процедура оспаривания действий госорганов и данных информационного ресурса является достаточно сложной. Часто вынесение судебного решения затягивается. Комиссии, созданные при Росреестре, часто оставляют величину кадастра без изменений и не удовлетворяют требования заявителя. Нехватка документов, с помощью которых можно доказать свою правоту, снизит вероятность вынесения решения в свою пользу.

Прежде чем направить документы в суд или комиссию, можно обратиться с компетентному специалисту по вопросам работы государственных органов, ответственных за учет недвижимости. Устные консультации по вопросам оказания юридической помощи в изменении данных кадастра бесплатны. С помощью юриста можно прикинуть свои шансы на выигрыш в суде, избежать ненужных трат, а также получить исчерпывающую информацию по всем интересующим вопросам.

Наши рекомендации

Чтобы повысить вероятность рассмотрения требований в свою пользу, воспользуйтесь памяткой, составленной юристами на основе многолетнего опыта.

Прежде чем затевать дело об изменении данных ГКН, необходимо узнать величину КС. Она может быть как значительно выше, так и ниже, чем рыночная. Если кадастр завышен, есть смысл обратиться с соответствующим заявлением о его пересмотре.

Не следует затягивать с подачей заявления. Новая цена при расчете налога будет учтена только с 1 января следующего налогового периода. За предыдущие периоды налог на имущество не пересчитывается. Квалифицированная помощь юриста значительно повысит вероятность признания ваших требований о пересмотре данных ГКН законными и обоснованными.

В процедуре рассмотрения требований в комиссии есть несколько положительных моментов. Срок рассмотрения 1 месяц и не надо платить госпошлину. Но на практике возможности изменить данные КС в суде выше. Поэтому если решение вынесено не в вашу пользу, стоит обратиться с иском в суд. Часто решения комиссии не обоснованны.

Чтобы избежать дополнительных расходов на сбор официальных бумаг, составление иска и поездки в суд, разумнее привлечь к делу компетентного юриста. Профессионал быстро соберет все официальные бумаги, способные обосновать требования и избавит от необходимости присутствия на судебных заседаниях, которые часто откладываются или переносятся на неудобное для истца время.