Две главные функции земельного налога – фискальная и социальная: нагрузка по налогу должна соответствовать фактической стоимости имущества. Это нормальная общепринятая мировая практика, которая начала вводиться в России с 2015 г. С 2016 г. начался переход к определению налогооблагаемой базы исходя из кадастровой, максимально приближённой к рыночной, стоимости земли. Что это означает для миллионов землевладельцев, что такое кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ), зачем она введена, кто её устанавливает?
Что такое кадастровая стоимость земли
При планировании сделок с ЗУ участников этих сделок интересует: принадлежность землевладения, его месторасположение и более узкая информация: виды деятельности, которыми разрешено на нём заниматься и многие другие аспекты. Любые земельные споры с соседями, ошибки в записях учёта или вовсе отсутствие всяких записей могут впоследствии стать причиной длительных многолетних судебных споров, невыгодных ни для одной из сторон. Поэтому государством принимаются определенные меры для надлежащего хранения информации о ЗУ. В России такие сведения хранятся в кадастре.
До некоторых пор стоимость ЗУ разделялась на рыночную (по которой участок можно было купить или продать) и инвентаризационную – гораздо более низкую себестоимость участка. В 2016 г. такую ситуацию было решено изменить на государственном уровне.
Дело в том, что любой участок земли, как и любая недвижимость, облагается налогами. Чем больше налоговые сборы, тем больше пополняется бюджет. Инвентаризационная стоимость часто не отражала особенности участка, его месторасположение и другие параметры, влияющие на его цену, и была очень низкой. Было решено создать ещё одну оценку земли, приближенную к рыночной, для более полного и реального отображения её цены. По ней и стали рассчитывать налог и сдавать принадлежащую государству землю в найм.
Кадастровая стоимость земельного участка – это сумма, за которую, по расчётам оценщиков, можно купить эту землю. То есть это не реальная стоимость, а определённая в теоретически
А вот реальную ценность земли показывает рыночная стоимость, которой земля может быть реализована с учётом её специфики и баланса спрос/предложение.
Идеальная ситуация, которая устроила бы собственников, выглядит таким образом: кадастровая стоимость ≈ рыночной (с небольшими отклонениями). Тогда каждый платил бы налог в зависимости от ценности участка (что, безусловно, высшая точка справедливости): бабушка в деревне – по одной ставке, состоятельный человек в ближайшем Подмосковье – совершенно по другой. Однако на практике всё обстоит не так радужно.
Оценка по кадастру осуществляется комплексно (рассматривается не каждый отдельно взятый участок, а группа), без учёта индивидуальных особенностей. По этой причине величина стоимости по кадастру часто оказывается завышенной.
От чего зависит КС
Оценку проводят не чаще 1 р. в 3 г. и не реже 1 р. в 5 лет. Для Москвы и СПб установлена особая периодичность – не реже 1 р. в 3 г. Стоимость рассчитывается с учетом следующих факторов:
- среднерыночной цены на идентичные земли;
- категории – надел на территории поселения будет оцениваться выше, чем сельхоз назначения;
- вид использования – надел для строительства дачи будет оцениваться выше, чем сельхозназначения;
- района и спроса в нём;
- удаленность от центра – земля в престижном поселении или вне поселений оцениваются по-разному;
- для земель, находящихся в поселениях – благоустройства (наличие сооружений и коммуникаций).
Для чего нужна
Для расчёта следующих платежей:
- налогов (земельного и с продажи);
- аренды;
- штрафов;
- иных платежей – например, в Московской обл. при смене вида использования необходимо оплатить сумму, составляющую разницу между текущей и предыдущей стоимостью, умноженную на коэффициент.
Кто определяет
Какой госорган занимается кадастровыми расчётами? Росреестр только вносит в свои базы полученные результаты. Если до 2017 г. оценку наделов проводили частные независимые оценщики, выигравшие конкурс (что порождало множество несоответствий), а потом эти оценки утверждали местные власти, то с 2017 г. государство монополизировало эту область и оценкой наделов стали заниматься асессоры государственного кадастра. На данный момент стоимость устанавливается госучреждениями и бюджетными экспертами.
Согласно ФЗ, госоценка по новым стандартам будет введена по всей стране с 2020 г. Однако регионы на своё усмотрение могут ввести оценку по новым требованиям с 2018 г.
Как узнать
Все сведения о ЗУ прописаны в выписке ЕГРН на него. Раньше они отображались в кадастровых паспортах, но с 2017 г. они были отменены. Если участок есть в кадастре, а выписку заказать нет возможности, или сведения нужны в срочном порядке, можно узнать необходимую информацию в интернете из публичной карты Росреестра. Для этого:
- нужно ввести код участка в поисковое окошко – на экране появится вся имеющаяся в базе данных информация;
- если код не известен, можно, уменьшая масштаб, найти непосредственно его на карте и по клику на него мышкой высветятся данные кадастра.
К сожалению, для некоторых районов информация показана только приблизительно, без указаний на сведения об отдельных землях в связи с тем, что заполнение карты еще не закончено.
Данные также можно получить в Росреестре, если известен кадастровый код ЗУ. При его наличии можно взять выписку ЕГРН:
- лично подойдя в Росреестр;
- подойдя в МФЦ;
- через онлайн портал Госуслуги;
- по запросу, отправленному по почте.
Если надел на учёте не состоит, то и КС для него не назначена. Чтобы получить в этом случае сведения для расчёта налога необходимо поставить землю на учёт. Если же надел даже ещё не выделен в натуральном виде, придётся провести межевание, что займет, конечно, определенное время.
Если стоимость по кадастру не определена, применяются нормативные показатели. Их расчёт потребуется, например, при одобрении банковских займов под залог земли, при их выкупе и пр.
Порядок определения
Оценка производится в несколько этапов:
- Принимается решение о её проведении.
- Формируется группа объектов на основе идентичных признаков.
- Проводится оценка.
- Утверждаются полученные данные.
- Сведения вносятся в кадастр.
Земли объединяются в группы (не рассматриваются по отдельности) и оцениваются одним из методов:
- массовый – учитывает информацию по сделкам с аналогичными участками. Для группы составляется общая оценочная формула и на её основе рассчитывается общий размер КС всех участков, в неё входящих. А дальше задачка для младшей школы: определить сколько стоит участок такой-то площади, если известна площадь всех участков;
- доходный – оценка производится исходя из вероятного полученного дохода (от аренды);
- затратный – для оценки участков общего пользования, принадлежащих, например, садовому товариществу. В этом случае учитываются расходы: на подведение коммуникаций, к примеру;
- комбинированный.
Давайте рассмотрим, какие этапы включает в себя самый часто используемый – массовый метод:
- Сбор/анализ информации.
- Определяются факторы, влияющие на цену.
- Группируются объекты.
- Выясняется дополнительная информация, которая может повлиять на результат оценки.
- Формируется модель оценки.
- Происходит расчёт.
- Составляется отчёт.
Как происходит расчёт
Формула расчета: вычисляется УПКС – удельный показатель стоимости одного квадратного метра для этой конкретной группы, затем УПКС умножается на площадь участка. Строения, находящиеся на участке, придают ему дополнительную ценность. Поэтому высчитывается их стоимость по кадастру (для этого существует отдельная методика, при которой используются определённые показатели и коэффициент), а потом результат по сооружениям присоединяется к результату по земельному наделу.
Так как любое строение считается неотделимым от земли, стоимость земли и объектов, расположенных на ней, суммируется
Изменение сведений по кадастру
Очень важно правильно рассчитать кадастровую стоимость ЗУ. Иначе правообладатели понесут убытки за излишне переплаченные налоги. Если наделы имеют большую площадь, представляете, какие могут быть переплаты? Многие землевладельцы уже отметили, что налоговые затраты выросли в десятки раз, а для некоторых вовсе стали непосильными. Точно также, когда земля арендуется или в будущем она будет выкупаться, чрезмерно завышенная оценка многократно увеличивает траты потенциального землевладельца.
Если землевладелец не согласен с назначенной КС и считает, что она завышена, он может изменить её. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется через комиссию по спорам Росреестра или в суде. Зачем такой сложный процесс может потребоваться землевладельцу? Для минимизации трат на налоги.
Необходимо предварительно обратиться к услугам независимого эксперта, который рассчитает текущую рыночную цену ЗУ. На основании полученного заключения комиссия или суд изменяют стоимость ЗУ. Для рассмотрения иска не требуется предварительное рассмотрение дела в Росреестре, можно минуя эту инстанцию сразу подавать исковое.
Для подачи заявления потребуется собрать:
- выписку ЕГРН;
- документы, подтверждающие ошибочность сведений, приведших к технической или иной ошибке;
- отчёт независимого эксперта о текущей рыночной цене надела;
- паспорт землевладельца;
- документы на участок;
- для суда – уведомление, подтверждающее пересылку исковых заинтересованным лицам.
Заявление в комиссии по спорам рассматривается в течение 30 дней. Если в снижении оценки отказано, заявитель имеет право попробовать решить этот вопрос через суд. Ответчиком по иску будет выступать Росреестр. В иске должно заявляться только требование об изменении КС. Если землевладелец хочет вернуть сумму за переплату или снизить арендную плату, это требование заявляется после рассмотрения первого иска. Срок оспаривания через судебные инстанции ограничен 5-летним периодом. Если в момент подачи иска КС уже изменилась, то предыдущую оспорить невозможно, как и вернуть по ней налоги. По таким делам складывается положительная для заявителя практика как после обращения в суд, так и после рассмотрения дела комиссией.
В качестве примера можно рассмотреть Псковскую обл. В 2017 г. областная комиссия по спорам Росреестра рассмотрела 513 заявлений. Были приняты решения о снижении ранее определенной кадастровой стоимости 386 объектов. По стране с января по декабрь 2017 г. 58,2% собственников выиграли дело.
Обобщим полученную информацию
Процедура изменения кадастровой стоимости становится все более востребованной. Единоразовые траты на суд для землевладельцев более выгодны, чем ежегодные завышенные налоги. Кроме этого, закон позволяет собственнику взыскать с государства сумму ущерба за время, в которое была завышена стоимость надела.
В некоторых случаях землевладелец может просто изменить вид использования надела и уменьшить налоговые выплаты таким способом. Ну и, конечно, нужно помнить, что с 2017 г. для физлиц введена возможность применения налогового вычета, уменьшающего земельный налог по одному участку. Вычет положен землевладельцам из льготных категорий: пенсионерам, инвалидам, ветеранам и пр.
