Кадастровая стоимость: от чего зависят все финансовые вопросы по недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость

Возникновение кадастра и оценка земельных угодий имеет давние исторические корни еще со времен Древнего Египта. В советской России для учёта недвижимости использовались данные по инвентаризации БТИ. После принятия закона о кадастровой оценке земель, с 1999 года стал составляться земельный кадастр.

Постепенно в России инвентаризационной была сформирована кадастровая стоимость. Это понятие включает в себя принятую государством наиболее вероятную цену недвижимости. Изменения коснулись и налогообложения, с 2017 года принят новый расчёт имущественного налога исходя из данных государственного учёта.

Что такое кадастровая стоимость

Практически все недвижимые объекты на территории России подлежат государственному учёту. Исключение составляют земельные зоны, не предназначенные для застройки: заповедники, сельхозугодья, моря, реки, леса и т.д.

Кадастровая стоимость объекта определяется в соответствии с данными аналогичной недвижимости, сгруппированной по схожим индивидуальным характеристикам. Процесс массовой стоимостной оценки регламентирован Методическими указаниями от 12.05.2017 г. № 226. Согласно распоряжению, в случае невозможности подобрать схожие объекты, используется метод индивидуального расчёта. Полученные сведения формируются в ГКН.

Строгий учёт необходим для правильного отображения экономических характеристик в целях налогообложения. Можно сказать, что ГКН – это википедия всей российской недвижимости, содержащая цену каждого недвижимого объекта

Для чего она нужна

Кадастровая стоимость недвижимого имущества требуется для выполнения функций, предусмотренных законодательством России:

  • для правильного исчисления имущественных налогов;
  • расчёта обязательных платежей в бюджет при наследовании;
  • определения арендной платы в отношении государственной собственности;
  • используется для оформления ипотеки, или залога по кредиту.

Данные необходимы при совершении сделок по отчуждению собственности, сдачи её в аренду, при реконструкции и т.д.

Как оспорить кадастровую стоимость

На что влияет?

Государственная оценка недвижимости существенно влияет на многие стороны правовых отношений. При этом, законодателем предусмотрена возможность изменения стоимостных сведений, что позволяет:

  • снизить размер обязательного платежа в бюджет;
  • заплатить меньше денежных средств при выкупе госимущества;
  • уменьшить плату в отношении арендованной собственности.

Что это такое земельный кадастр?

Упорядоченные сведения о земле состоят из данных, позволяющих конкретизировать каждый оцененный участок: его номер, площадь, расположение, назначение и правовое положение. Земля определяется государством исходя из рыночных цен с учётом индивидуальных характеристик, таких как:

  • местонахождение;
  • размер участка;
  • категория пользования;
  • индивидуальные особенности.

Государственный кадастр недвижимости

Стоимость недвижимости рассчитывается специально назначенными оценщиками. После выполнения ими поставленных задач, полученные сведения об объекте, его уникальные характеристики, подтверждающие его существование или прекращение, вносятся уполномоченным органом в ГКН.

Кадастровая стоимость квартиры может зависеть от следующих факторов:

  • планировки и местоположения недвижимости;
  • наличия в районе развитой инфраструктуры;
  • спрос покупателей на жилье в данном районе;
  • состояния и износа здания.

Расчёт происходит без учёта наложенных ограничений на право пользование квартирой, в случае если в отношении неё приняты какие-либо обременения. Исключение составляют объекты, особо охраняемые государством

Разница стоимости по кадастру и на рынке жилья

Цена на рынке недвижимости и стоимостные данные ГКН практически всегда различны. На разницу влияет множество обстоятельств, формирующих величину спроса покупателей на рынке. Квартира с красивым видом из окна, имеющая хороший, капитальный ремонт будет более ценной по сравнению с другими квартирами, расположенными в этом же многоквартирном доме. Кадастровый учёт недвижимости, сформированный государством, таких обстоятельств в расчёт не берёт.

При определении цены квартиры государство не учитывает внутренний ремонт помещения, состояние сантехники или местоположение квартиры в доме

Порядок определения кадастровой стоимости

Подсчёт стоимости проводится государством один раз в 5 лет. Работы предполагают выполнение определенного ряда действий:

  • вынесение исполнительным органом власти решения об оценке;
  • определение перечня земельных кварталов или помещений, подлежащих учёту;
  • выбор независимого оценщика, обладающего необходимыми полномочиями;
  • расчёт 1 кв.м. земли или помещения исходя из удельного оценочного параметра. Кадастровая стоимость земли будет зависеть от дополнительных факторов: категории и разрешенного использования, статуса населенного пункта, наличия развитой инфраструктуры и т.д. В отношении зданий дополнительно учитываются износ здания, местоположение, тип населенного пункта, экономическая ситуация в регионе;
  • составление отчёта и его принятие комиссией;
  • внесение полученных данных в ГКН в течении 10 дней с момента их утверждения.

Полученные сведения публикуются в информационном ресурсе, результаты этой работы могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Как оспорить кадастровую стоимость

Кто проводит оценку

Исполнители по проведению работ выбираются на конкурсной основе из числа независимых оценщиков, имеющих необходимые полномочия и застрахованные в случае повреждения собственности, подлежащей учету.

После проведения необходимых электронных закупок в сфере услуг, заключается соответствующий договор. Этот контракт передаётся в Росреестр не позднее 5 дней с момента его утверждения.

Как рассчитывается

При необходимости, опубликованные сведения и правильность рассчитанной государством оценки можно проверить самостоятельно. Для этого необходимо знать следующие показатели:

  • удельный оценочный параметр 1 кв.м недвижимого объекта;
  • площадь недвижимости.

Если умножить два этих параметра, можно получить цену по кадастру. Для того, чтобы узнать удельную цену 1 кв.м. земли, необходимо зайти на официальный сайт Росреестра. На обозначенной публичной карте можно найти объект по его номеру. Если номер неизвестен, следует воспользоваться поиском номера по адресу местоположения необходимого участка.

Кадастровая стоимость онлайн

Росреестром на официальном сайте разработан специальный сервис, с помощью которого в режиме онлайн получают необходимые сведения. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом: справочная информация в режиме online. При переходе на данную вкладку следует заполнить форму, предусматривающую данные: номер, адрес местоположения участка, права и ограничения на его распоряжение.

Изменение кадастровой стоимости

Законом об оценке №135-ФЗ предусмотрено, что данные государственного кадастра могут быть оспорены в арбитражном суде или в комиссии, специально для этого созданной. Физическое лицо имеет возможность заявить требования в суд или в комиссию по своему усмотрению. Предварительное оспаривание юридическими лицами результатов в комиссии  обязательно.

Продолжительность рассмотрения требования комиссией составляет 1 месяц. Если заявителя не устраивают результаты рассмотрения, он может обратиться в суд. Лица, уполномоченные на действия по подаче заявление о пересмотре:

  • физические и юридические лица, непосредственно пользующиеся или владеющие спорными объектами;
  • органы местного самоуправления или государственной власти в отношении используемого ими имущества.

Как определить кадастровую стоимость

Основания для переоценки недвижимости

Для пересмотра сведений необходимо правильно составить и подать соответствующее заявление, которое может быть составлено при обнаружении следующих обстоятельств:

  • использование оценщиком неверных сведений;
  • формирование рыночной цены в отношении участка на дату установления оценки.

Выгода переоценки: стоит ли связываться?

С 1 января 2017 года изменён порядок расчёта имущественного налога, он будет рассчитываться из данных, отраженных в кадастре недвижимости. Для того, чтобы рассчитать выгоду изменения цены по ГКН, необходимо её сопоставить с рыночной оценкой. Стоимостные данные могут существенно превышать рыночные, что значительно увеличивает имущественный налог.

Через несколько лет будут повышаться коэффициенты, из-за которых налоговая нагрузка с учетом цены по кадастру резко подскочит вверх. По предварительным оценкам налог может повыситься в 5-10 раз. В подобной ситуации выгода в пересмотре оценки недвижимых объектов очевидна как для обычных людей, так и для юридических лиц.

Как снизить стоимость квартиры по кадастру

Прежде чем обращаться с требованием в комиссию или арбитражный суд, к заявлению следует подготовить официальные бумаги:

  • выписку из ЕГРН;
  • ксерокопию документа на право пользования имуществом, заверенную нотариусом;
  • если причиной подачи заявления послужило недостоверность сведений, необходимо представить документальное подтверждение таких обстоятельств;
  • если цена превышает рыночную, требуется отчет оценщика в бумажном и электронном виде.

Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости и как это сделать на практике

Для арбитражного спора необходимо собрать требуемые документы и уплатить госпошлину. Если документы будут не в порядке, судом выносится определение об устранении недостатков. Лишь через некоторое время после выполнения требований судьи начнется судебный процесс. На практике юристами сформирована положительная тенденция, когда при грамотном подходе суд принимает сторону заявителя.

Во избежание проигрышных ситуаций и затягивания судебного процесса, рекомендуется к судебному делу привлечь специалиста. Специалист по земельному праву окажет необходимую юридическую помощь, ускорит вынесение решения и значительно облегчит задачу.

Пересмотренный кадастр не подлежит применению за предыдущие налоговые периоды. Если суд примет сторону заявителя и пересчитает цену, имущественный налог будет рассчитываться с даты подачи заявления о пересмотре

Заключение

Пересмотр ценовых показателей ГКН является достаточно актуальным по причине значительного его влияния на многие стороны хозяйственных отношений. От сведений зависит размер налога, ипотечное кредитование, выкуп государственного имущества и т.д.

Шансы выиграть судебное дело о пересмотре цены достаточно велики, поскольку зачастую ГКН содержит недостоверные данные. Процесс оспаривания в суде или в специальной комиссии достаточно трудоемкий и долгий. Поэтому целесообразнее к пересмотру сведений об имуществе привлечь юриста, способного ускорить время судебного разбирательства и значительно повысить шансы на принятие решения в свою пользу.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: