Каждый объект каталога недвижимости в обязательном порядке имеет денежное выражение. Цена, по которой дом может быть продан с учётом многообразия рыночных фактов, является его рыночной стоимостью. Кадастровая же – это цена дома с точки зрения государственных служб и органов. Для того, чтобы привести в порядок и оценить недвижимость в разных регионах, очень важно знать, как определяется кадастровая стоимость дома.
Что обозначает выражение – кадастровая стоимость объекта
Устаревшая система налогообложения, которая действовала в советское время для оценки недвижимости, в настоящее время является не актуальной и практически выведена из практики. Если раньше для всех расчётов использовались инвентаризационные показатели и давно устаревшие методики БТИ, то сегодня повсеместно используется кадастровая стоимость по реестру.
Теперь о том, зачем нужна кадастровая стоимость, если у дома есть реальная (рыночная) цена, которая и может использоваться как точка отсчёта всех платежей. Дело в том, что рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов, таких как сезоны (как свидетельствуют статистические данные, спрос на дома весной и летом выше, чем зимой), политическая ситуация в стране и т.д. и т.п. Поэтому рыночная цена дома – гибкая величина и может меняться меняется практически каждый месяц исходя из многовекторных колебаний рынка и общих цен на недвижимость. Получается, если налоговые начисления будут зависеть от ситуации на рынке недвижимости, то сумма налога будет меняться каждый месяц. Согласитесь, это неправильно с какой стороны не посмотреть.
Поэтому и была введена кадастровая стоимость дома – это его цена, рассчитанная по специальным методам и методикам, которые учитывают многообразие и многовекторность экономических, территориальных и земельных факторов. Именно этот показатель, согласно законодательству, служит основным базисом для определения налогов и отчислений за собственность:
- .налогов с продажи и аренды недвижимости;
- пошлин и штрафов;
- сборов на недвижимость.
Кадастровая стоимость исчисляется один раз в три или пять лет (в зависимости от региона)
Факторы формирования стоимости дома по кадастру
Основополагающие факторы которые влияют на эту величину, перечислены ниже.
Время ввода дома в эксплуатацию
Если жильё не относятся к историческим памятникам и архитектурным ценностям, то год его возведения является одним из важнейших и основополагающих факторов определения кадастровой стоимости. Чем старше здание, тем больше износ несущих конструкций и коммуникаций, тем больше вложений необходимо для того, чтобы привести их в состоянии нормативного соответствия. При этом дома из разных материалов по разному оцениваются по кадастру, так как имеют разную степень износа. Так, например, деревянный дом в деревне и дом из кирпича или газоблоков в этой же деревне имеют значительную разницу в величине кадастровой стоимости. Это обусловлено долговечностью материала, ведь у кирпича в два раза больший гарантийный срок эксплуатации, чем у дерева.
Площадь здания и территории, которая к нему прилегает
Общая площадь дома учитывается при определении кадастровой стоимости. Чем больше площадь, тем она выше. То же самое касается земельного участка, который прилегает к дому, хотя он и регистрируется отдельно. Дело в том, что дом с участком, на котором он стоит – неразделимые понятия, они и продаются вместе, и продаются тоже вместе. И выгоду (материальную) вполне реально получить с этой земли. Во именно поэтому при расчётах кадастровой стоимости дома учитывается этот же показатель для земельного участка.
Инфраструктура в районе
Является одним из важных факторов определения данной величины. Дело в том, что дом, который расположен, например, в садовом товариществе будет иметь более низкий показатель стоимости, чем тот, который расположен на земельном участке, предназначенном под индивидуальное строительство. В первом случае дом находится за пределами населенного пункта, где не предусмотрено наличие основных коммуникаций – газо- и водоснабжения, наличие объектов социального и культурного назначения (ремарка: если же таковые всё же имеются, ценность дома возрастает в разы – но данный пример не об этом). Во втором – он расположен в развитом районе, который имеет все необходимые коммуникации, дороги, детские сады, школы, магазины.
Стоимость по кадастру садового домика значительно ниже, чем у дома на участке под индивидуальную застройку
Цена квадратного метра
Стоимостное выражение любого жилья напрямую зависит от развития района. Ни для кого не секрет, что большие города-миллионники, а также областные центры имеют большую стоимость недвижимости чем те, которые размещены в небольших районах. Именно поэтому в формулу для определения кадастровой величины заложен такой формирующий фактор, как усреднённая цена квадратного метра. При равноценных условиях коттедж в Москве и Московской области будет отличаться по стоимости от дома, например, в Челябинске. Это справедливо к определению и рыночной стоимости, и кадастровой.
Инструкция к действию
С понятиями разобрались, теперь необходимо ознакомиться с тем, как определить кадастровую стоимость дома.
Единая база, которая действует в России, называется ЕГРН. Доступ к ней есть практически у каждого пользователя интернета. Разработан удобный алгоритм и калькулятор определения стоимости по кадастру. Для этого необходимо:
- Зайти на главную страницу Госреестра.
- Ознакомиться с формулой.
- Ввести нужные данные.
- Набрать адрес или номер объекта по кадастру.
- Перейти на кнопку поиска.
- После чего на экране появится подробная информация о стоимости дома в классификаторе по указанному адресу.
Получить выписку можно как в режиме онлайн, так и непосредственно, обратившись в МФЦ или территориальные органы.
Что делать, если с решением не согласны
Если собственник объекта недвижимости категорически не согласен с установленной величиной стоимости своего дома, он может оспорить её в установленном законодательством порядке.
Данная ситуация может возникнуть в случае ошибок, которые привели к неправильному определению величины стоимости по кадастру. Это могут быть:
- ложное применение всех данных при расчёте;
- неправильное указание места нахождения объекта;
- в случае, когда не учтено аварийное состояние дома;
- особый обсчет в случае, если объект находится в санитарно-защитной зоне;
- неправильная информация о целевом назначении объекта и прочие ошибки.
В этом случае придется прибегнуть к услугам компаний, которые уполномочены заниматься этим вопросом. Для этого потребуются услуги эксперта, который сделает правомерную оценку, поможет составить обращение в кадастровую палату. Суд может принять решение об изменении стоимости по кадастру. Как показывает практика, разовые расходы по изменению кадастровой величины вполне оправданы, так как они значительно ниже, чем сборы и налоги, которые оплачивает владелец объекта ежегодно. Благодаря внесенным в законодательство изменениям, собственник объекта недвижимости или его арендатор может вернуть себе излишне выплаченные налоги за весь период переплат.
Что в итоге
Стоимость дома по кадастру значительно влияет на выплату налогов и сборов. Это нужно знать каждому частному или юридическому владельцу недвижимости хотя бы для того, чтобы не нести излишних неоправданных потерь и расходов.
Сегодня есть возможность ознакомиться с процессом урегулирования споров и подбора необходимой документации в удобном режиме онлайн на сайте компаний, которые занимаются вопросами оценки и переоценки по кадастру. Как правило, ресурсы работают в круглосуточном режиме, а информация находится в свободном доступе. Получить бесплатную профессиональную консультацию может каждый гражданин.
