Раньше: налог по инвентаризационной стоимости, сейчас: по кадастровой. В чём отличие?

Из года в год изменение правил, регулирующих оплату налогов, ведёт в конце-концов к росту размеров выплат. Однако применительно к некоторым видам обязательных платежей такое увеличение вполне оправдано, поскольку наконец-то оно начинает базироваться на справедливой и объективной налоговой базе. Речь идёт о налоге на имущество и способах его расчёта. Расскажем об этом подробнее.

Копейка к копейке – казна пополняется

Имущественные налоги – одни из самых трудных для граждан страны, но также они являются крайне значимыми статьями пополнения казны для фискальной системы со здоровой структурой. Они относятся к классу паушальных, то есть не зависящих от выручки (или другого регулярного дохода), платежей. Для обычных граждан или юрлиц такие обязательные платежи являются обременительными потому, что государство как бы говорит своим подопечным: «Меня не интересуют ваши теперешние трудности и то, сколько вы зарабатываете. Если у вас есть какое-либо имущество, вы должны за него платить регулярно. Даже если вы на настоящий момент безработный, но вашем гараже стоит дорогостоящая машина – раскошеливайтесь!».

Под здоровьем фискальной системы подразумевается зависимость бюджета государства от добротной структуры налогов и сборов. Такая система является одновременно и стимулирующей предпринимательскую активность, и наполняющей казну. Крайне важно при этом, чтобы участвующие в расчёте налогов цифры были максимально приближены к реальной ситуации и объективной оценке. Условное нормирование в данном случае не в полной мере соответствует критериям справедливости и существенно искажает цели стимулирования.

Приведём наглядный пример расхода воды по установленным нормам. Тем квартиросъемщикам,  квартиры которых не оборудованы счётчиками расходования воды, предоставляется право оплачивать за воду по установленным нормам расходования (принятым и утверждённым когда-то кем-то). Это мгновенно приводит к перерасходу воды конкретными индивидами (даже вне зависимости от величины «абонентской платы»), а значит, и к повышенным издержкам общества в целом (на водоподготовку и водоочистку в случае массовости этого явления).

С платежами в доход государства всё точно также. Расчёт налога на имущество по кадастровой стоимости является финансово-эффективным и общественно-справедливым действием лишь в том случае, если эта самая кадастровая стоимость базируется на рыночных оценках и проходит перманентный мониторинг.

Для каких объектов недвижимости рассчитывается налог

Уже достаточно давно – с 1 января 2016 г. – начали действовать поправки к Налоговому кодексу РФ, предусматривающие оплату налога на имущество на основе кадастровой стоимости, но вот сама эта величина теперь формируется на базе рыночных оценок. Раньше налог базировался на стоимости объекта, получаемой по результатам инвентаризации. Последняя, в свою очередь, зависела от:

• цены используемых при строительстве материалов;
• технологического состояния (опять же, по остаточной бухгалтерской стоимости) перекрытий и коммуникаций (лестничных пролётов, подъездных дверей, лифтов, мусоропровода, электропроводки и трубопроводного комплекса).

При учёте принимался во внимание реальный и бухгалтерский износ объекта, кроме того, никак не учитывались такие факторы реальной стоимости, как близость расположения к центру или наличие метро в 10-минутной доступности. Единую стоимость налога могли платить и владельцы квартиры в центре Москвы, и собственники новостройки рядом с известными с печальной стороны полигонами ТБО.

Заплатить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, приближённой к рыночным оценкам, нужно будет по следующим объектам:

• квартиры;
• объекты недвижимости в процессе строительства (так называемая «долёвка»);
• комната в коммуналке;
• жилой дом за городской чертой или внутри неё;
• гаражи;
• склады и магазины;
• цеха промышленного и сельскохозяйственного предназначения;
• технические постройки;
• машино-места (недавно введённая категория).

Материалы, из которых построен данный объект недвижимости, конечно, тоже учитываются, но все же в первую очередь будут приниматься во внимание объективные рыночные факторы, влияющие на его стоимостное выражение:

1. Отдалённость от центра общественного притяжения (в том числе от ближайшего административного центра).
2. Наличие социальной (школы, парки, поликлиники) или промышленной (в случае, если объект носит явно промышленное назначение) инфраструктуры.
3. Степень развитости транспортной доступности.

Но даже и эти факторы (будучи оформлены как поправочные коэффициенты) не являются основополагающими при определении кадастровой стоимости по-новому. Здесь на первое место выходит только взаимодействие спроса и предложения.

Недавние изменения в налогообложении: почему приходится платить больше

Была проведена колоссальная работа! Каждому объекту РФ была присвоена кадастровая стоимость. На интернет-ресурсе Росреестра можно узнать о ней, введя соответствующий запрос в местном поисковике. Вот именно она и будет учитываться в качестве базы для оплаты налога на имущество. Там же (на сайте) размещён калькулятор налога, благодаря которому решается проблема, как узнать, сколько придется отдать за содержание вашего жилья. Кстати, благодаря ему можно заблаговременно принять решение о возможной оптимизации собственного жилищного актива (о возможной продаже более дорогого объекта в пользу покупки более дешёвого).

Невольно приходит на ум недавнее общение президента РФ с народом по прямой линии. Несколько женщин пожаловались главе государства на невыносимые условия существования в «аварийном» (а скорей, «барачном») жилом «фонде». Вот интересно, если забить в поисковике Росреестра адреса их бараков и полувагончиков, какую стоимость выдаст интернет-ресурс? Это к вопросу о справедливости данного налога и осведомленности властей о реальном состоянии жилья граждан

Исчисление налога на недвижимость по кадастровой стоимости имеет прогрессивную шкалу. Это означает, что мало того, что абсолютная сумма перечисления государству будет больше у тех, чей объект недвижимости дороже, но и в долях последние будут платить больше:

• самый минимум – 0,1% соответствует объектам, чья стоимость не больше 10 млн.р.;
• максимум приходится на граждан, стоимость недвижимости у которых выше 300 млн.р. Здесь ставка налога на дом или на квартиру установлена на уровне 2%.

Мягкий переход к новой системе расчета налогов

Естественно, что у граждан при такой перемене, когда платить нужно налог исходя из кадастровой стоимости, возникает шок, сравнимый с ситуацией, когда «отпустили» цены в начале 90-х годов. Налог на имущество – один из самых собираемых обязательных платежей, так как владельцам этого самого имущества буквально некуда деться. Даже если попытаться злостно не исполнять свои гражданские обязанности, то государство очень быстро выиграет дело в суде, на объект недвижимости будет наложено обременение и в дальнейшем (в случае продолжительного саботажа со стороны собственника) он может быть вовсе выставлен на аукцион и продан с целью соблюдения интересов государства.

Чтобы не допускать массовых случаев такого саботажа (в том числе иногда и вынужденных, т.е. в связи с объективными материальными условиями), законодатели предусмотрели плавный переход к системе, при которой налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и базируется на рыночной оценке. Каждый год (после 02.02.2017г.) доля стоимости, базирующейся на рыночных цифрах будет увеличиваться на 20%. В 2018 году процентная ставка уже будет браться с 60% от реальной рыночной стоимости объектов). А это значит, что в 2020 все заплатят по полной.

Можно ли уменьшить сумму выплат

Льготы по оплате налога на имущество имеют следующие группы граждан:

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп инвалидности;
• инвалиды с детства;
• военнослужащие (только в случае, если их стаж службы превышает 20 лет);
• ветераны военных конфликтов;
• ветераны труда;
• лица, получившие повышенную дозу радиации при авариях.

Самое главное, что льготы действуют только на один вид объекта недвижимости, так что образование «резиновых инвалидов» (по аналогии с «резиновыми квартирами») не предвидится (правда, из совокупности объектов допустимо будет выбрать какой-то один – подороже).

Также предусмотрена практика налогового вычета – 20 кв.м, которая не подлежит налогообложению и вычитается из общей площади дома или квартиры при расчёте налога.

Резюме

Повсеместно поступают жалобы от граждан на необоснованное завышение региональными (и муниципальными) властями кадастровой стоимости объектов при попустительстве местных отделений Росреестра. Конечно же, это объясняется общим финансовым голодом местных уровней власти. Налог на имущество – сугубо местный налог и муниципалитеты, которым и так не перепадает от жирных кусков налоговых перечислений хозяйствующих субъектов в федеральный центр, эксплуатируют подвластные им источники с особой жестокостью.

В результате квартиры в «хрущёвках», хоть и расположенные в пределах третьего транспортного кольца, начинают стоить, как апартаменты и пентхаусы на видовых высотках, однако, расположенных чуть далее от центра. И выход из ситуации для налогоплательщика не столь компактен и удобен. Это исключительно судебные тяжбы, где ему потребуется с цифрами и фактами доказать, что оценка его объекта производилась:

• без выезда сотрудников Росреестра на место;
• без учёта индивидуальных особенностей жилья.

Это два основных аргумента, использование которых (с глубокой проработкой) позволяет отстоять собственные позиции.