Легальные способы экономии на налоге по кадастровой стоимости

Налог на имущество – неизбежный платёж и самый обременительный для граждан, потому что он, увы, полностью игнорирует их текущие материальные возможности и принимает в расчёт только былые «достижения». Другими словами, может владелец заплатить или не может, он должен это сделать, в противном случае будет подвержен санкциям.Тем более важно понимать, как происходит расчёт налога на имущество по кадастровой стоимости. Разберёмся в этом вопросе детально.

Платить обязательно, поблажек нет

Неизбежность налога на недвижимость не подвергается обсуждению. Он не зависит от каких либо источников и уровня дохода у субъекта платежа. Это значит, что человек может совсем не иметь никаких доходов (и даже состоять в числе лиц, получающих пособие от государства, как нуждающийся), но если он при этом живёт в трехкомнатной квартире, то ему придется изыскать где-то деньги для оплаты налога.

Объекты недвижимости, облагаемые налогом

Налог на имущество исходя из кадастровой стоимости рассчитывается применительно к:

• Квартирам в частной собственности в многоквартирных домах:
  • квартиры студийного типа;
  • пент-хаусы / апартаменты;
  • мастерские, отвечающие необходимым требованиям и пригодные (с точки зрения САНПиН) для постоянного проживания людей (прежде всего, имеются в виду мастерские художников, которые также подразумевают их использование под проживание).
• Объектам недвижимости, находящимся в стадии возведения (незавершённое строительство или «долёвка» имеет ряд характеристик, которые делают стоимость таких объектов весьма вариативной даже во времени, не говоря уже о зависимости от качественных параметров).
• Частичной собственности в квартирах общего пользования.
• Дому за городской чертой или внутри неё, признанный пригодным для постоянного проживания людей.
• Складским помещениям и коммерческим площадям под магазины.
• Цехам промышленного и сельскохозяйственного предназначения, а также техническим постройкам.
• Гаражным пространствам (как временным – «ракушки», так и капитальным).
• Машино-местам (недавно введённая категория, под которую ещё даже не сформировалась необходимая база определений).

Чей кошелёк больше пострадает?

Важно разделять, что субъектом оплаты налога на имущество является частное лицо или юрлицо, которые определены в Росреестре в как владельцы. Зачастую иметь в собственности какой-либо актив выгоднее именно юрлицу, потому что в этом случае оплата налога на имущество (по не сильно отличающейся ставке) осуществляется именно по остаточной стоимости, которая регулярно уменьшается с применением бухгалтерского механизма амортизации.

Если применить «тактику» ускоренной амортизации, то добиться радикального снижения обязательных платежей по имуществу можно буквально за несколько лет. Однако в случае оформления дорогостоящих объектов на юридическое лицо встает вопрос его грамотного бухгалтерского и правового обслуживания. Регулярные траты на ведение учёта могут превысить потенциальную выгоду от использования юридической «оболочки» просто для того, чтобы хранить на нём активы.

Сумма в абсолюте для оплаты в пользу государства будет больше у тех, чьи активы дороже (своеобразная плата за статусность). Шкала следующая:

• Минимальная ставка – 0,1% для объектов стоимостью ≤ 10 млн.р. (такая ставка действует: на квартиру, на комнаты в коммунальных квартирах, на дом, гаражи и машиноместа).
• В отношении коммерческой (или производственной) недвижимости, а также объектов, стоимостью > 300 млн.р. ставка составит 2%.
• Для прочих объектов недвижимости (таких, как технические постройки) действует ставка налога, в размере 0,5%.

Расчёт налога из кадастровой стоимости осуществляется с использованием данных, находящихся в распоряжении у Росреестра. Для того, чтобы оценить их объективность на сайте этого государственного органа предусмотрен соответствующий калькулятор.

Кто определяет размер выплат и от чего они зависят

Имущественный налог исходя из кадастровой стоимости, определяется на основании данных Росреестра, но его начисление производит Федеральная налоговая служба. Она же в ответе за контроль корректной его оплаты собственником и за перечисление средств в бюджеты регионального и местных уровней.

Исчисление налога на недвижимость производится раз в год, на его размер оказывают влияние следующие факторы:

• сравнительная степень отдаленность от центров общественного притяжения (в т.ч. от ближайшего административного центра);
• наличие развитой социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, рекреационные зоны);
• степень развитости промышленных коммуникаций (в случае, если объект носит явное коммерческое назначение);
• транспортная доступность (близость к станциям железной дороги, метро или транспортным остановкам).

Налог на недвижимость в настоящий момент базируется на стоимости объекта, которая принимает в себя множество факторов, не учитываемых классических бухгалтерским учётом

Кому сколько платить

Как уже отмечалось выше, на сайте Росреестра к услугам налогоплательщиков представлен алгоритм, позволяющий высчитать, сколько нужно заплатить налога на имущество за любой интересующий период по любому объекту жилья. Его принято называть «калькулятор налога», однако он представляет собой именно алгоритм на гиперссылках.

Так как узнать, сколько придётся заплатить? Если зайти на сайт https://rosreestr.ru/, затем выбирать по цепочке «Физическим лицам» → «Расчёт налога на имущество физических лиц», то система автоматически переведет вас на сайт nalog.ru (ФНС РФ). Именно там и располагается налоговый калькулятор. Далее нужно будет заполнить графы:

• временной период расчёта налога;
• субъект РФ, где территориально расположена недвижимость;
• номер по кадастру.

Далее система выдаст рассчитанную к уплате сумму. Впрочем, можно и дождаться квитанции из ФНС по почте.

Расчёт каждый из нас может провести и вручную. Пример смотрите ниже:

Можно ли уменьшить сумму налога

Да, можно. Законодательством предусмотрены льготы для:

• граждан, которые вышли на пенсию;
• инвалидов детства и I и II группы;
• военных со стажем свыше 20 лет, участников вооруженных конфликтов;
• ветераны труда;
• ликвидаторов техногенных аварий с радиоактивными выбросами и лиц, получивших повышенную дозу радиации при подобных авариях.

Льготу можно использовать исключительно в отношении одного объекта недвижимости, поэтому разумнее всего выбирать тот, который подороже. Такое ограничение действует для того, чтобы исключить возможность обмана: можно же переписать на престарелых родственников и всё имущество, и без зазрения совести пользоваться льготами по всем объектам.

Законодательством также предусмотрены налоговые вычеты:

Помимо прочего законом предусматривается постепенный переход на оплату налога на имущество по новым правилам. Каждый год (после введения понятия рыночной оценки применительно к кадастровой стоимости 01.01.2016г.) доля цены, которая базируется на рыночных оценках будет увеличиваться на 20%. Таким образом, в 2018 г. процентная ставка налога будет уже браться с 60% от реальной рыночной стоимости недвижимости, а в 2020 г. – со всех 100%.

Если предположить, у гражданина есть доля в двухкомнатной квартире, площадью 60 м² в кирпичной пятиэтажке-сталинке, в районе станции метро «Сокол», стоимостью (по рынку), около 6 млн. рублей по современной оценке, то в конце 2017 года налог на нее начислен в размере около 2,4 тыс. рублей, а за долю, соответственно, 1,2 тыс. рублей (40% от рыночной стоимости объекта).