Изменить кадастровую стоимость участка: как сделать это самостоятельно

Вы владеете участком земли, ваша земля прошла оценку по кадастру, и вы исправно платите налог, согласно этой оценке. Обычная ситуация, характерная для 90%-ов собственников, спокойных за свой участок. Но что если волею обстоятельств вы перешли из большинства в меньшинство, в 10% собственников – по статистике приблизительно такое количество ходатайств подаётся на переоценку. Причина в данной ситуации не важна, важна суть: каким образом самостоятельно изменить кадастровую стоимость земельного участка, если официальные сведения о нём уже внесены в госреестр? Что говорит об этом законодательство? Этот важный вопрос требует тщательной проработки.

На что влияет кадастровая стоимость участка

На основании результатов оценки, признанных госорганами, определяются:

• налоговые сборы;
• величина платежей, если землю сдаёт в аренду государственный собственник;
• сумму, которую получит государство, если решит продать землю частному или юридическому лицу (другими словами стоимость отчуждения госземли);
• пошлины в доход государства за осуществление любых манипуляций с участком земли (оформление дарственной, завещания, покупка/продажа, и т.д.).

Для частных собственников кадастровая стоимость имеет значение, прежде всего, как отправная точка, с которой начисляется налог и от которой зависят размеры всех госпошлин за участок

Землевладелец должен знать, если возникнет необходимость отстаивания своих интересов, как уменьшить кадастровую стоимость самостоятельно. Оспорить назначенную сумму допустимо в судебном порядке или через специальную комиссию. Сделать это может только законный владелец земли – собственник или официальные арендаторы.

Судебная тяжба – затратное дело, требующее не только финансовых средств, но и времени. Обязательно просчитайте свои действия и возможный исход: соотнесите предполагаемую прибыль при успешном решении вопроса с понесёнными затратами. Стоит учитывать и то, что вероятность решения вопроса не в пользу собственника, хоть и не велика, но всё же имеет место быть.

Зачем переоценивать участок?

В этом вопросе у каждого свой интерес, причём он выражается не только в сторону снижения этой величины, но и в сторону повышения.

В сторону снижения

Подавляющее большинство случаев переоценки кадастровой стоимости земельного участка связана с желанием уменьшить платежи заземлю. Запланированная переоценка производится раз в 5 лет (в некоторых регионах раз в 2-3 года). Ждать изменений имеет смысл, если до часа Х осталось немного времени (иногда выгоднее платить повышенную ставку налога несколько месяцев, чем ввязываться в тяжбы с госорганами – это выйдет и дешевле, и не так затратно по времени).

Если до плановой переоценки должно пройти несколько лет, владелец или арендатор вправе осуществить пересмотр кадастровой стоимости вне утверждённого плана.

Важно! Вернуть переплаченные деньги за налог можно и нужно. Однако вопрос легко ли это сделать заслуживает отдельного рассмотрения (это тема другой статьи), ибо он совсем не прост

В сторону увеличения

Есть случаи, когда выгодно не снизить, а повысить кадастровую стоимость земли:

• если на участок претендуют несколько человек (например, наследники), каждый из которых правомерен продать свою долю другим претендентам. Совершенно очевидно, что для желающего продать, выгодно это сделать по более высокой стоимости, которая напрямую зависит от кадастровой. В этом случае собственник доли может «запустить переоценку»;
• если предполагается землю использовать как залог под кредит – чем выше оценён участок по кадастру, тем большую сумму можно получить у банка в заём;
• в ситуациях, когда страховой компанией определены низкие выплаты за материальный ущерб, нанесённый застрахованной земле.

Основания для переоценки

Личное желание собственника – не основание для переоценки. Процедуру можно осуществить исключительно из-за нарушений, произошедших по вине работников кадастровой службы, участвующих в оценке.

Для расчетов использовалась неверная информация об участке

Изменение кадастровой стоимости правомерно в том случае, если:

• была дана неправильная характеристика объекта (вид использования и категория), неправильно определено местоположение, наличие разрешения на использование участка и многое другое;
• были допущены чисто технические ошибки при расчётах – оценщики обычные люди, им свойственно ошибаться.

Есть возможность прировнять рыночную стоимость к кадастровой

Один из вариантов определения кадастровой стоимости – исходя из рыночной. Когда возможно достоверно определить рыночную стоимость, кадастровая принимается равной ей. Это в теории, а на практике такой метод используется редко, поскольку существуют трудности с определением многих сопутствующих показателей. Поэтому, если собственник уверен, что рыночная стоимость ниже, он может попытаться оспорить этот вопрос в судебном порядке.

Важно! Для оспаривания рыночная цена участка должна браться не на дату подачи заявления в суд, а на момент оценки. Резкое снижение цен на землю сегодня не является поводом для пересмотра и изменения оценочного показателя, определённого несколько лет назад!

Стоит ли ввязываться в тяжбу по изменению стоимости?

Уменьшить стоимость земли по кадастру можно, но на это требуются время, силы и определённые знания. Чтобы понапрасну не потратить свои ресурсы (суд далеко не всегда выносит решения в пользу собственников), оцените целесообразность процедуры оспаривания.

Самое первое, что нужно сделать, это узнать какую стоимость по кадастру именно вашему участку определили оценщики. Это можно сделать, обратившись на сайт Росреестра, обратившись за справкой в местную Кадастровую палату.

Дальше нужно рассчитать самому (пусть не точно, в общих чертах), каким может быть этот показатель в вашем случае. Сопоставьте данные постановления о кадастровой оценке по вашей местности (их можно найти на сайте того же Росреестра) с характеристикой своего участка – где расположен, его площадь, категория земли.

Только если вы уверены, что ваш участок оценён неверно, принимайтесь за оспаривание.

Нелишним будет обратиться за юридической помощью к опытному специалисту, который подскажет последовательность действий или станет представителем во всех инстанциях. Простой человек может «повязнуть» в бюрократии, так и не дойдя до суда.

Кто имеет право

Только собственники или официальные арендаторы. Если их несколько (имеет место долевая собственность), то решение выносится по всей земле в целом. Любые возражения других владельцев будут рассмотрены одновременно с представленными доказательствами по делу.

Инициатором процесса могут стать:

• физлицо, причём не важно, собственник это или арендатор земли;
• заинтересованные юрлица;
• органы власти в отношении муниципальной стоимости.

Куда обращаться

Законодательство предусматривает два способа:

• через специальную комиссию;
• в суде.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде для физических лиц процесс достаточно простой – можно обращаться сразу же в судебные инстанции, минуя комиссию.

Для юрлица эта процедура сложнее. Требуется провести сперва досудебные действия – обратиться в специальную комиссию и получить официальный отказ (за редким исключением решение принимается в пользу истца), иначе судья вправе отказать в проведении тяжбы.

Государственная пошлина для организаций выше – 6000 рублей по сравнению с 300 рублями для физлица.

Обращаться ли в комиссию или сразу в суд каждый частный собственник решает сам. Универсального ответа на этот вопрос нет. Тем не менее, собственники должны понимать, что внесудебное изменение имеет ряд преимуществ:

• быстрое решение вопроса;
• нет необходимости платить госпошлину;
• решение комиссии не окончательно, и его может оспорить суд.

Комиссии формируются в каждом управлении Росреестра каждого региона РФ.

В чём заключается процедура оспаривания?

Правильный порядок оспаривания важен для быстрого получения результата. Пошаговая инструкция позволит сэкономить личное время и исключит неблагоприятный исход дела.

Оспаривание через комиссию

Шаг 1. Обращение в специализированную комиссию, созданную при территориальном управлении Росреестра. Со дня внесения данных о земельном участке в ЕГРП должно пройти не более 5 лет. После этого срока и так будет организована плановая переоценка со стороны местных органов, смысла затевать тяжбу нет.

Шаг 2. Сбор необходимых документов.

• заявление об оспаривании кадастровой стоимости с указанием личных данных, адреса, по которому зарегистрирован истец и причин, по которым он обращается в комиссию;
• выписка из ЕГРН о стоимости;
• документ (копия), на основании которого существует право владения участком;
• доказательства использования недостоверной информации при государственной оценке. Получить их можно по письменному заявлению в органах самоуправления. Данные должны предоставить за 7 рабочих дней.
• отчёт о порядке определения рыночной цены (если требуется её установить).

Комиссия вправе отказать, если:

• предоставлены не все документы;
• документы просрочены;
• если при прошлых расчётах уже была учтена рыночная цена.

Шаг 3. Вся процедура должна закончиться в 30-дневный срок после подачи заявления.

Отсутствие заявителя является основанием для переноса разбирательства. Более половины членов комиссии должны принять участие в заседании, иначе оно не состоится. Владелец, если он отсутствовал по уважительной причине, подтверждённой документально, доложен быть проинформирован результатах заседания в пятидневный период.

Судебное оспаривание

В суд следует обращаться после отказа со стороны комиссии. Порядок действий:

Шаг 1. Составление искового заявления и сбор необходимого пакета документов. В иске указывают требование:

1. Оспорить решение комиссии.
2. Определить кадастровую стоимость участка с учётом рыночной цены или её изменить из-за использования недостоверной информации при установлении значения.

Также прописывают:

• паспортные данные истца, место проживания и регистрации;
• кто проводил оценку;
• какие права истца нарушены;
• доводы и основания для обращения в суд;
• данные по обращению к комиссии, результаты;
• список приложенных документов.

Документы, на основании которых начинается процесс:

• официально заверенный документ, свидетельствующий о стоимости участка, внесённой в госреестр (обычно – выписка);
• уведомления вручения другим участником копий иска и приложенных документов;
• доказательства применения недостоверных данных при государственной оценке;
• документы на собственность (нотариально заверенная копия);
• решение комиссии;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины;
• другие документы для подтверждения требований.

Шаг 2. Подача заявления с документами в суд происходит по месту расположения заказчика работ, определявшего показатель. Сделать это необходимо на протяжении первых 3-х месяцев после известия о нарушении прав, но не позднее первых 5 лет после внесения в ЕГРН.

Шаг 3. Участие в судебном заседании. Пересмотр должен произойти за 2 месяца.

Суд может принять решение об установлении нового значения кадастровой стоимости на дату подачи иска.

Оспаривание госоценки земли – хлопотное дело, тем не менее, выгодное. Если права собственников действительно нарушены, вероятность того, что либо комиссия, либо суд примут решение в пользу пострадавшей стороны, приближена к 100%. Поэтому боритесь за свои права, за свои деньги – вы имеете на это право и все законные основания. Желаем удачи и терпения в этом непростом вопросе!